Le guide vendeur d’un bien immobilier

Les étapes d’une vente

1. Vous avez acceptez une offre

Vous avez accepté une offre et faites appel aux services de votre notaire pour vous assister.

Si votre acquéreur à un notaire, notre agence prendra immédiatement contact avec lui et lui adressera les pièces déjà en sa possession.

Si votre acquéreur n’a pas de notaire, et souhaite faire appel aux services du vôtre, notre agence prendra contact avec lui.

2. Constitution du dossier

La loi ALUR de 2014, dite loi DUFLOT a considérablement augmenté les délais de constitution des dossiers de vente. Nous reproduisons ici la liste des pièces que vous devez rassembler, avec notre concours et celui de votre notaire.

• Concernant le bien :
  • Titre de propriété
  • Règlement de copropriété, et tous les modificatifs
  • Plans annexés et lots vendus
  • Certificat de mesurage Loi Carrez
  • Dossier de diagnostic technique
  • Diagnostics des parties communes
  • Eventuelles autorisations de travaux (copropriété, mairie …)
  • Bail, dernière quittance de loyers, état des lieux (si bien loué)
  • Si travaux récents :
    • Autorisations d’urbanisme
    • Déclaration d’achèvement des travaux et certificat de conformité
  • Si travaux depuis moins de 10 ans :
    • Attestation d’assurance dommage d’ouvrage
    • Attestation de quittance des primes
  • Copie de la dernière taxe foncière
• Concernant la copropriété, si le bien est concerné :
  • Procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des trois dernières années
  • Le carnet d’entretien de l’immeuble

• Concernant les parties :
  • Votre état civil complet
  • La copie recto-verso de votre carte d’identité
  • Votre contrat de mariage ou pacs le cas échéant
  • Un RIB de votre compte signé (en vue du versement du prix)

3. Le rendez-vous de signature de promesse de vente

Dès que le dossier est complet, nous nous engageons à réduire au maximum les délais pour fixer un rendez-vous de signature avec tous les interlocuteurs du dossier.

• Promesse unilatérale de vente notariée :

Une indemnité d’immobilisation (en général 10% du prix de vente, avec un versement effectif à hauteur de 5%).

Cette somme est conservée à la caisse des dépôts et consignations en attendant la vente définitive.

Notre agence vous informe que l’acquéreur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours incompressibles à compter du lendemain de la réception par chacun des acquéreurs, de la notification de l’avant contrat signé accompagné des annexes et des éléments obligatoires de Loi ALUR.

• Obtention du prêt de votre acquéreur :

Votre acquéreur conditionne peut-être son acquisition à l’obtention d’un prêt. Un délai usuel de 2 mois (fixé entre les parties en rendez-vous) pour obtenir ce financement sera nécessaire. Notre agence vous tiens informé dès que votre acquéreur aura reçu son offre.

4. Fixation du rendez-vous de signature

S’il n’y a pas d’emprunt, la signature définitive peut intervenir rapidement, le temps pour le notaire de rassembler toutes les pièces et de purger le délai de rétraction et les éventuels droits de préemption.

Notre agence se charge d’organiser le rendez-vous de signature définitive, en concertation avec toutes les parties.

Le délai d’usage des signatures est de trois mois environ.

• Dernière visite

Pensez à revisiter le bien avant la signature, pour effectuer un relevé des compteurs (gaz/EDF/eau). Notre agence peut s’en charger et vérifier avec votre acquéreur que tout est en ordre.

Si le bien est vendu libre, vous devez également l’avoir totalement débarrassé, y compris la cave.

Enfin, n’oubliez pas de venir au rendez-vous muni de l’ensemble des clefs du bien vendu afin de les remettre à votre acquéreur.

Le coût d’une vente

Tous les frais dits « de notaire », sont à la charge de l’acquéreur. Cependant la vente est susceptible de générer certains frais à votre charge ci-après détaillés :

Les frais d’agence :

Si les frais sont à votre charge, ils seront prélevés automatiquement sur le prix de vente lors de la signature de l’acte définitif.

Le remboursement des travaux que vous avez votés :

Le jour de la signature de votre acte authentique, vous rembourserez éventuellement à vos acquéreurs le montant des travaux que vous avez votés en assemblée générale des copropriétaires, et non encore appelés au moment de la signature.

Le jour de la signature de l’acte authentique, l’acquéreur vous remboursera :

• Le prorata de taxe foncière sur l’année en cours
• Le prorata de charges sur le trimestre en cours (si applicable)
• Eventuellement le fonds de roulement (si applicable)

Les frais de syndic :

Le syndic facturera deux prestations :

• La fourniture de « pré état daté » (nécessaire à la promesse de vente)
• La fourniture de « l’état daté » (nécessaire à la vente)

Ces deux documents coûtent généralement autour de 500 / 600 euros et sont prévus dans vos contrats de syndic.

L’impôt sur la plus-value :

Si le bien que vous vendez n’est pas votre résidence principale, vous êtes éligible à l’impôt sur les plus-values.

Il existe deux cas d’exonération totale de la plus-value :

• Vous détenez votre bien depuis plus de 30 ans
• Vous cédez un logement  autre que votre résidence principal (vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale par ailleurs) ; sous condition de remploi de tout ou partie du prix de cession, dans un délai de 24 mois à compter de la cession, à l’acquisition ou la construction d’un logement affecté à l’habitation principale

• Il existe une exception d’exonération partielle :
  • Exonération spécifique en faveur des personnes physiques, non résidentes de France, ressortissantes d’un Etat membre de l’Union Européenne ou d’un autre Etat partie à l’accord sur l’Espace économique européen (EEE) ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscale
• Cette exonération qui s’applique dans la limite d’une résidence par contribuable est de 150 000€ sur la plus-value nette imposable, à la double condition que :
  • Le cédant ait été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans antérieurement à la cession
  • La cession intervienne au plus tard le 31 décembre de la 10ème année suivante celle du transfert par le cédant à la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession

Prêt bancaire :

Le montant restant éventuellement dû à la banque sera prélevé sur votre prix de vente pour remboursement total de votre prêt. Il est possible que le bien soit également grevé d’une hypothèque.

Votre notaire se chargera de cet acte de levée d’hypothèque afin que l’acquéreur puisse récupérer un bien libre de toute inscription. Cette formalité est obligatoire. Le coût de cet acte est d’environ 0,2% de l’inscription d’hypothèque (Votre notaire vous informera en amont du montant exact). Ce montant est prélevé sur le prix vente.

Pièces manquantes :

Veuillez noter que les notaires ou les services de publicité foncière facturent toute demande de documents manquants (titre de propriété, plan des lots, etc.) que vous n’auriez pas été en mesure de nous fournir. Ces frais seront à votre charge.

Procuration : 

Vous devez être présent/e lors des rendez-vous de signature.

A titre exceptionnel et en cas d’empêchement majeur, il est possible que vous soyez représenté/e à l’acte en vertu d’une procuration.

La rédaction de cet acte , son envoi et les explications à vous fournir, nécessitent un temps de travail supplémentaire pour les notaires.

Par ailleurs, votre absence est préjudiciable pour l’information de l’acquéreur et génère, pour les notaires, un supplément de responsabilité non négligeable.