Loyers impayés : quels recours pour le propriétaire avant d’engager une procédure judiciaire ?

Un retard de loyer peut rapidement inquiéter un propriétaire bailleur. Avant d’engager une procédure judiciaire, plusieurs démarches permettent de réclamer les sommes dues et de rechercher une solution amiable.

Relances, constitution d’un dossier et mobilisation des garanties : chaque étape doit être adaptée à la situation du locataire.

Loyers impayés : quand faut-il commencer à agir ?

Un loyer est considéré comme impayé lorsque le locataire ne règle pas la somme due à la date prévue dans le bail. Un retard ponctuel ne signifie toutefois pas nécessairement que le locataire ne pourra plus payer.

Dès le premier retard, le propriétaire a intérêt à vérifier le règlement auprès de sa banque et à contacter le locataire. Cette première démarche permet de déterminer si le retard résulte d’un oubli, d’un problème de virement ou de difficultés financières.

Plus la dette augmente, plus son remboursement peut devenir difficile. L’expertise d’un professionnel de l’immobilier en amont de la mise en location constitue également un atout pour évaluer le dossier du candidat, vérifier les garanties proposées et limiter les risques d’impayés.

Relancer le locataire avant d’engager une procédure

La première étape consiste à prendre contact avec le locataire pour connaître les raisons du retard et rappeler le montant dû.

Une relance peut d’abord être effectuée par téléphone ou par courriel. Si le paiement n’intervient pas, il est conseillé d’adresser un écrit plus formel, en précisant les échéances concernées, le montant des loyers et charges impayés ainsi que la date limite de règlement demandée.

Si le locataire rencontre une difficulté temporaire, un échéancier peut être envisagé. Cet accord doit préciser le montant de la dette, les dates de paiement et les modalités de remboursement. Il est préférable de le formaliser par écrit et de conserver une copie signée par les parties.

Un échéancier ne doit cependant pas être proposé sans évaluer la capacité réelle du locataire à respecter ses engagements.

Quels documents conserver en cas d’impayés ?

La constitution d’un dossier précis facilite les échanges amiables et permet de préparer une éventuelle procédure.

Le propriétaire doit notamment conserver :

• Le bail signé, avec ses clauses relatives au paiement du loyer, au garant et à la clause résolutoire.
• Le décompte actualisé de la dette, en distinguant les loyers, les provisions sur charges, les règlements reçus et le solde restant dû.
• Les justificatifs de paiement, notamment les relevés bancaires et les historiques de virements.
• Les échanges écrits, comme les courriels, les lettres de relance et les réponses du locataire.
• Les éventuels accords de remboursement, accompagnés du suivi des échéances respectées ou non.

Le décompte doit être régulièrement mis à jour afin d’éviter toute erreur sur les sommes réclamées. Il faut également distinguer les montants réellement exigibles des éventuels frais ou pénalités qui ne pourraient pas être légalement facturés.

Peut-on solliciter le garant ou l’assurance loyers impayés ?

Avant de saisir la justice, le propriétaire doit vérifier les garanties dont il bénéficie.

Contacter la caution

Lorsqu’une personne s’est portée caution, elle peut être sollicitée dans les conditions prévues par l’acte de cautionnement. Il convient de vérifier la nature de cet engagement, son étendue et les formalités à respecter.

Si un commissaire de justice délivre un commandement de payer dans le cadre d’un bail soumis à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, des règles particulières s’appliquent également à la signification à la caution.

Déclarer le sinistre à l’assurance loyers impayés

Si le propriétaire a souscrit une garantie des loyers impayés (GLI), il doit consulter son contrat pour vérifier les conditions de déclaration, les délais et les justificatifs exigés.

Certaines assurances imposent des démarches précises dès les premiers retards. Attendre trop longtemps peut compliquer la prise en charge du dossier.

Il faut également vérifier si le locataire bénéficie d’une garantie Visale ou d’un autre dispositif, car les procédures et conditions de mobilisation diffèrent selon la garantie.

Quels interlocuteurs peuvent aider à trouver une solution ?

Avant d’engager une action judiciaire, plusieurs interlocuteurs peuvent être utiles selon la situation.

Lorsque le locataire bénéficie d’une aide au logement, le propriétaire doit vérifier ses obligations de signalement auprès de l’organisme concerné. Les règles applicables dépendent notamment du montant et de la durée de l’impayé.

À quel moment faut-il passer à la procédure juridique ?

Si les relances restent sans effet, que le locataire ne respecte pas l’échéancier convenu ou que la dette continue d’augmenter, le propriétaire peut envisager les démarches juridiques adaptées.

Pour un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 comportant une clause résolutoire, le propriétaire fait généralement délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice. Cet acte doit respecter les mentions légales obligatoires.

Depuis la réforme applicable à l’article 24 de cette loi, le locataire dispose en principe d’un délai de six semaines à compter de la signification du commandement pour régler la dette visée. La suite de la procédure dépend de la situation, du bail et des éventuelles décisions du juge.

Lorsque les conditions sont réunies et que la dette n’est pas régularisée, le propriétaire peut faire engager une procédure devant le juge des contentieux de la protection afin de demander notamment le paiement des sommes dues et, selon le dossier, la résiliation du bail.

Attention : le propriétaire ne peut pas expulser lui-même le locataire, changer les serrures ou couper les services essentiels pour obtenir son départ. L’expulsion doit respecter la procédure légale et être mise en œuvre par les professionnels habilités.

Pour connaître les étapes et les délais applicables, consultez la fiche officielle Loyers impayés et expulsion du locataire.

Les erreurs à éviter face à des loyers impayés

Certaines réactions peuvent compliquer le recouvrement ou fragiliser le dossier du propriétaire.

• Attendre plusieurs mois avant de réagir : la dette peut rapidement augmenter.
• Se contenter d’échanges téléphoniques : les démarches importantes doivent être documentées.
• Réclamer un montant imprécis : le décompte doit être exact et actualisé.
• Négliger les délais de l’assurance : une déclaration tardive peut compromettre la garantie.
• Engager seul une procédure complexe : un commissaire de justice ou un professionnel du droit peut vérifier les actes et les formalités nécessaires.
• Tenter de récupérer le logement par ses propres moyens : seul le respect de la procédure légale permet d’envisager une expulsion.

Comment la gestion locative peut-elle limiter les risques d’impayés ?

La prévention commence avant même la signature du bail, avec l’étude du dossier du candidat locataire et la vérification des garanties proposées. Elle se poursuit pendant toute la durée de la location grâce au suivi régulier des règlements et à la réactivité en cas de retard.

Un suivi rigoureux permet de repérer plus tôt les difficultés, de conserver un historique fiable et d’identifier les démarches adaptées à chaque situation.

Chez IMMOTEC, la gestion locative vise à accompagner les propriétaires dans le suivi administratif de leur bien et dans les démarches nécessaires lorsque des difficultés de paiement apparaissent.

L’objectif est de favoriser une résolution rapide lorsque cela est possible, tout en préservant les droits du propriétaire et en respectant les obligations légales.

FAQ : les questions fréquentes sur les loyers impayés

1. Que faire dès le premier loyer impayé ?

Vérifiez d’abord que le règlement n’a pas été reçu, puis contactez le locataire et adressez une relance écrite si nécessaire. Conservez les échanges et mettez à jour le décompte de la dette.

2. Le propriétaire doit-il obligatoirement envoyer plusieurs relances ?

Il n’existe pas de nombre universel de relances amiables à effectuer avant toute démarche juridique. Les formalités dépendent du bail, de la procédure envisagée et des textes applicables.

3. Peut-on convenir d’un échéancier avec le locataire ?

Oui. Un échéancier écrit peut permettre d’organiser le remboursement progressif de la dette. Il est important d’en préciser les montants, les dates et les conséquences en cas de non-respect.

4. Le garant doit-il être contacté immédiatement ?

Il est conseillé de vérifier rapidement l’acte de cautionnement et les modalités de mise en œuvre de la garantie. Certaines formalités et certains délais doivent être respectés.

5. L’assurance loyers impayés couvre-t-elle tous les retards ?

Non. La prise en charge dépend du contrat, des exclusions éventuelles, des plafonds et du respect des conditions de déclaration.

6. Qui peut délivrer un commandement de payer ?

Le commandement de payer utilisé dans le cadre de la procédure locative est délivré par un commissaire de justice, qui vérifie les formalités propres à l’acte.

7. Quel est le délai pour payer après un commandement de payer ?

Pour les baux d’habitation soumis à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le délai prévu est en principe de six semaines. La situation doit être examinée au regard du bail et des dispositions applicables.

8. Le propriétaire peut-il changer la serrure en cas d’impayés ?

Non. Il ne peut pas reprendre lui-même possession du logement ni procéder à l’expulsion. La procédure légale doit être respectée.

9. Le locataire peut-il bénéficier d’une aide pour régler sa dette ?

Selon sa situation et les conditions d’éligibilité, le locataire peut se renseigner auprès des services sociaux sur les aides au logement, le FSL ou d’autres dispositifs.

10. Faut-il saisir le tribunal dès le premier impayé ?

Pas nécessairement. Une démarche amiable peut suffire dans certaines situations. Toutefois, il est important d’agir rapidement et de ne pas laisser la dette s’accumuler.

11. Que faire si le locataire ne respecte pas l’échéancier ?

Le propriétaire doit actualiser le décompte, conserver la preuve du non-respect de l’accord et examiner les démarches adaptées avec son gestionnaire, un commissaire de justice ou un professionnel du droit.

12. Que devient la dette si le locataire quitte le logement ?

Le départ du locataire n’efface pas automatiquement les sommes dues. Le propriétaire peut engager les démarches de recouvrement appropriées, en tenant compte des garanties disponibles et des règles applicables.

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Article rédigé par M. Julien BENSIMON, expert immobilier, membre FNAIM et directeur de l’agence IMMOTEC Paris 15ème.